65 – Acquistare casa… in Italia con l’avv. Nick Metta: Audio automatically transcribed by Sonix

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Cubo:
Ciao a tutti, ben trovati a un nuovo episodio dell'italiano vero, saluto subito Paolo, ciao Paolo!

Paolo:
Ciao Massimo, stai bene, tutto bene? Sta piovendo anche lì da te?

Cubo:
Piove che Dio la manda, direi!

Paolo:
Eh sì!

Cubo:
Eh... bene ascolta Paolo.

Paolo:
Dica!

Cubo:
Volevo chiederti una conferma, non so se ti ricordi nell'episodio della dote e del corredo che avevamo registrato, no?

Paolo:
Sì.

Cubo:
Mi avevi detto che tua figlia non avrebbe portato nulla in dote, niente.

Paolo:
No, niente proprio guarda.

Cubo:
Niente di niente.

Paolo:
Nulla proprio, ma neanche mia figlia, niente proprio.

Cubo:
Me lo confermi?

Paolo:
Assolutamente!

Cubo:
Ecco...

Paolo:
Perché mi fai questa domanda?

Cubo:
No, ti ricordo allora che sei registrato, ovviamente è un podcast e ti chiedo di confermarmelo davanti al mio avvocato, l'avvocato Nicola Maria Metta, a cui do il benvenuto.

Nicola:
Grazie, grazie mille e buonasera a entrambi.

Paolo:
Ciao Nicola ben ritornato, ben ritornato e stai bene innanzitutto?

Nicola:
Grazie mille, sì, sto bene. Grazie per questo nuovo invito, sono molto contento di partecipare alla registrazione di questo podcast, sì, sì sto bene e io sono invece dall'altro lato dell'Oceano Atlantico, quindi qua c'è ancora una bella giornata, c'è il sole e non piove.

Cubo:
Ah bene! Quindi, dove sei per l'esattezza Nicola?

Nicola:
Io sono tra Philadelphia e New York sulla costa est, quindi insomma sì, siamo a svariate migliaia di chilometri di distanza.

Cubo:
Quindi nell'ultimo episodio ti avevamo lasciato in Puglia, sei andato via perché c'era troppa gente, ho visto che quest'estate la Puglia è stata presa d'assalto.

Paolo:
Quest'estate è vero, è vero, c'era talmente tanta gente, che te ne sarai andato via insomma.

Nicola:
Sì, infatti! Era così conveniente mi hanno dato, mi hanno fatto una proposta che non potevo rifiutare per il mio letto e quindi ho detto: "Sapete che c'è?", ci siamo fatti quest'anno, quest'anno Covid in Italia. In realtà sono negli Stati Uniti da tanti anni, mi sono trasferito più di dieci anni fa negli Stati Uniti e quindi, ehm avevamo deciso di passare un anno in Italia, per far fare ai ragazzi un'esperienza da italiano vero, visto che non si poteva viaggiare e quindi, anche loro, tutti quanti possono dire di essere un italiano vero adesso.

Paolo:
Certo, certo.

Cubo:
E quindi Paolo ti chiederai perché questa domanda, quindi...

Paolo:
Ma, infatti!

Cubo:
Confermandomi, appunto davanti al mio avvocato, che tua figlia nell'eventuale matrimonio, di cui parliamo spesso e che si farà probabilmente, non porterà nulla in dote, ti racconto cosa mi è successo quest'estate, non so se ha a che fare o...

Paolo:
Che cosa ti è successo quest'estate?

Cubo:
Sono stato avvicinato, non l'ho avvicinata io, da una ricca ereditiera americana che mi ha chiesto, in quel di Ravello, sulla Costiera Amalfitana, di cui abbiamo parlato negli episodi precedenti, che mi ha chiesto, da italiano, se potevo darle qualche consiglio per acquistare una proprietà in Italia e sinceramente la cosa più facile è intestarmela però non era molto convinta, quindi dice "no Massimo"...

Paolo:
Diciamo così che... non è male questa...

Cubo:
E quindi ho detto: "Vabbè allora è meglio che mi rivolga a uno specialista" e...

Paolo:
Da qui, sei ricorso a Nicola,. Per sapere e conoscere qualche informazione in più, che non sia quella di intestarsela,

Cubo:
Esatto! Eh, purtroppo, mi piacerebbe che gli dicesse che, appunto, l'unico modo è intestarsela, ma mi sa che non ci risponderà in questo senso.

Paolo:
Non credo.

Cubo:
Quindi Nicola questa ragazza americana, allora ti racconto un po' la sua storia, magari per vedere se appunto ha qualche facilitazione. Quindi, lei è stata sposata con un italiano ma, diciamo, non ha sfruttato questo matrimonio ai tempi per avere la cittadinanza, quindi di fatto è cittadina americana, quindi possiamo darle qualche suggerimento, visto che non ha connessioni con l'Italia, sempre che, appunto, sia determinante avere una connessione per acquistare una proprietà in Italia?

Nicola:
Sì, certo, molto volentieri e mi vengono in mente una serie di informazioni che potrebbero essere interessanti, per una persona in quelle condizioni. Gli stranieri possono comprare casa in Italia a patto che ci sia la "reciprocità", cioè a patto che gli italiani abbiano diritto di acquistare gli immobili nello Stato di provenienza dello straniero. Quindi un italiano, oggi, se vuole comprare casa a Miami o a New York, per esempio, può farlo, perché negli Stati Uniti gli italiani possono comprare casa, in particolare tra gli Stati Uniti e l'Italia c'è un patto di amicizia, un accordo internazionale, che consente ai cittadini di entrambi gli Stati di acquistare immobili e compiere altre attività a titolo di investimento, senza discriminazioni rispetto alla popolazione domestica. Quindi, dal punto di vista proprio, se può comprare casa in Italia un'americana? Sì, se fosse, se provenisse da un altro Paese, extra europeo ovviamente, sarebbe necessario, da parte del notaio, prima verificare la condizione di reciprocità. Per esempio, giusto così per gli ascoltatori che siano in altre parti del mondo, ci sono delle restrizioni per i cittadini italiani, ce ne sono tantissimi che vivono in Svizzera e che magari non hanno più la cittadinanza italiana. La Svizzera, siccome è un Paese, uno Stato molto piccolo, pone delle barriere e delle limitazioni per gli acquisti, l'acquisto del territorio svizzero, non si può acquistare, se non con la cittadinanza svizzera, oltre una certa metratura gli immobili e oltre una certa metratura anche i terreni, quindi un cittadino svizzero che voglia comprare casa in Italia o un terreno, avrà delle limitazioni di dimensioni. E poi ci sono altri Stati, per esempio con l'Australia c'era stato un problema di reciprocità per un certo periodo, poi superato grazie a un accordo, quindi dipende dalla condizione di reciprocità, principalmente.

Cubo:
Ah! Perfetto quindi noi italiani avremmo delle difficoltà ad acquistare in Svizzera, perché non c'è questa reciprocità e quindi, quello che poi interesserà più ai nostri ascoltatori svizzeri, avranno delle limitazioni nell'acquisto di una proprietà in Italia, proprio perché, appunto, deve esserci questa reciprocità che tra Svizzera e Italia, a quanto ho capito, è limitata, ecco, mentre non pone limiti quella tra Stati Uniti e Italia. Mi viene subito una domanda: la famosa ereditiera americana, una volta acquistata questa casa, poi può goderne, diciamo così, per il tempo che vuole, cioè può stare due anni ininterrottamente in questa casa o poi è soggetta a visti, non lo so turistici, piuttosto che di lavoro?

Nicola:
A differenza di alcuni Stati, pochissimi nel mondo, che attribuiscono all'acquirente di un immobile un diritto di immigrazione, un diritto di vivere nello Stato in maniera indeterminata, l'Italia non concede questo tipo di permesso, quindi acquistare un immobile in Italia non attribuisce, in maniera automatica, un diritto immigratorio. Pertanto una persona americana, in questo caso, potrà venire in Italia sulla base del programma cosiddetto Visa Waiver, cioè non c'è bisogno di visto per entrare in Italia, col passaporto americano e si può rimanere in Italia per massimo 90 giorni nell'ambito di sei mesi, quindi questa persona potrà godere dell'immobile per 90 giorni, però poi dovrà uscire, non soltanto dall'Italia, ma da tutta l'area Schengen, quindi quasi sovrapponibile all'Unione europea. Per cui potrà farsi, in teoria, tre mesi in Italia, tre mesi fuori dal... da Schengen, quindi in America e poi tornare in Italia dopo altri tre mesi e rimanere un trimestre e così via, fare avanti e indietro, oppure un mese in Italia, un mese in America, senza mai dover avere un visto. Se invece volesse trascorrere in Italia più di tre mesi, avrebbe bisogno di fare richiesta di un visto o se per caso si sposasse nuovamente con un italiano oppure, anche, contraesse un'unione civile con un italiano, avrebbe diritto automaticamente a una carta di soggiorno per vivere in Italia, senza preclusioni e senza limitazioni di tempo.

Paolo:
Direi cristallino, proprio...

Nicola:
Fa piacere! Fa piacere e visto che avete fatto questa domanda sull'immigrazione, aggiungerei che, che spesso me lo chiedono, ehm... avere la proprietà di un immobile consente di essere un passo avanti nell'eventuale richiesta di un visto, perché uno degli elementi che in ambasciata, in consolato all'estero, ti chiedono quando fai una domanda di visto è: "Va bene, ti do il visto, ma quando arrivi in Italia dove alloggerai?" E quindi se si dimostra, addirittura, di essere proprietari di un immobile, sicuramente quel tipo di requisito lo si soddisfa in maniera eccellente, perché è la modalità che dà maggiori garanzie allo Stato italiano, che quella persona non sarà un vagabondo vivendo sotto i ponti o nelle stazioni insomma, quindi quello sicuramente dà soddisfazione e un'altra particolarità e che non molti sanno, è che essere proprietario di un immobile in Italia, anche, ehm... agevola nella richiesta di un visto, cosiddetto di residenza elettiva, perché i proprietari di immobili residenziali, quindi le abitazioni, non hanno necessità di dimostrare che abbiano un sufficiente ammontare di danaro in banca prima di ricevere questo visto per trasferirsi in Italia, perché non soltanto hai un tetto, ma ovviamente hai anche un valore, no, un patrimonio.

Cubo:
Quindi, qualche domanda pratica, ho un vicino di casa io del Belgio, lui non mi sembra abbia dovuto seguire particolari iter per acquistarli, quindi immagino ci sia questa reciprocità, no?

Nicola:
Beh, con tutti i Paesi dell'Unione europea c'è un'automatica reciprocità, nel senso che nel trattato di costituzione dell'Unione Europea c'è una totale reciprocità intrinseca nel trattato, cioè c'è una libertà di circolazione e di investimenti per cui è assolutamente vietato discriminare i diritti e la circolazione, l'esercizio delle attività a seconda della cittadinanza o della residenza all'interno dell'Unione Europea. Quindi sì, senz'altro lui non ha nessuna preclusione.

Cubo:
Invece la Svizzera, essendo area Schengen ma non Europa, ha quella limitazione che dicevamo prima.

Nicola:
Corretto! Cioè, Schengen è una questione di immigrazione e quindi quando si fanno i conti ai fini immigratori Schengen ha rilevanza, oltre che l'Unione europea, mentre invece, per quanto riguarda gli investimenti e quindi le eventuali restrizioni all'acquisto di immobili, la Svizzera non deve sottostare al trattato europeo e alle norme che regolano l'Unione Europea, perché è al di fuori della stessa.

Paolo:
Nicola, ma a questo punto, ci sono delle facilitazioni, degli incentivi, agli acquisti degli immobili, per uno straniero che vuole effettivamente di acquistare una casa qua in Italia? Ti viene in mente qualche cosa da suggerire?

Nicola:
Ah sì, ce ne sono alcuni e ci sono a seconda delle caratteristiche dell'acquirente e se guardiamo alla parola straniero, in senso più lato possibile e quindi ricomprendiamo anche magari gli italiani che vivono all'estero e hanno sempre vissuto all'estero e che magari hanno avuto il passaporto in aggiunta al passaporto di nascita e quindi hanno la doppia cittadinanza, sono italiani sulla carta e nel cuore, però di fatto hanno sempre vissuto all'estero, per esempio, questa categoria è fortemente avvantaggiata. Magari sono persone che non parlano, magari, neanche l'italiano, però soltanto il fatto di avere il passaporto italiano gli consente di accedere a un'agevolazione, non molto nota, che è quella di effettuare il primo acquisto di un immobile abitativo con le agevolazioni prima casa, pur senza vivere nel comune dove si trovi l'immobile, pur senza dover dichiarare di lavorare nel comune dove si trovi l'immobile e soltanto per il fatto di essere un italiano all'estero. Quindi un'agevolazione che facilita la instaurazione di un rapporto, un po' più concreto, più solido, tra l'Italia e i cittadini sparpagliati per il mondo.

Cubo:
Per ricordarlo quindi, l'acquisto prima casa ha per noi delle agevolazioni importanti giusto, quindi mi sembra che ci sia proprio...

Nicola:
Sì, certo! Grazie anzi Massimo, perché in effetti è opportuno completare la risposta, specificando che, in maniera concreta, oggi un italiano che vive o comunque un soggetto che non compra con le agevolazioni prima casa paga il 9% di imposta di registro sul valore catastale, mentre quando si compra con la facilitazione della prima casa, invece che 9% è il 2%, quindi molto di meno, meno di un quarto o meglio il 20% di quanto si pagherebbe quasi e la base imponibile è anche, è anche inferiore quindi proprio il valore da cui si parte è anche inferiore. Quindi veramente è molto forte come, come, come, come facilitazione, incentivo esatto all'acquisto. E poi ci sono anche alcune... alcuni incentivi oggi molto forti per chi decida di... magari non ha il passaporto italiano ma dichiari di volersi trasferire in Italia e quindi intanto io mi compro casa in Italia come la tua amica ereditiera, Massimo, e poi magari mi trasferisco anche in Italia e la legge consente di usufruire dell'agevolazione prima casa, anche se i requisiti non sussistano al momento della stipula davanti al notaio, ma purché sussistano entro un certo termine, che sono 18 mesi dalla stipula dell'atto. Quindi io ho 18 mesi per diventare, per esempio, residente nel Comune in cui compro casa, non presso la casa, attenzione, quindi io potrei prendere l'immobile, darlo in affitto a qualcuno e nei successivi 18 mesi trasferire la mia residenza in quel Comune. Ricordiamoci che per via di Covid, che ha reso molto difficili i trasferimenti, i viaggi, la mobilità, esatto, il governo aveva esteso questo termine e l'ha riesteso nuovamente quest'anno ad aprile dicendo, ragazzi attenzione, 18 mesi per chi compra casa nel 2021 cominciano a decorrere dal 1° gennaio 2022, quindi di fatto, se uno comprasse oggi casa, l'orologio dei 18 mesi, il countdown, no, il conto alla rovescia comincerebbe dal 1° gennaio dell'anno prossimo, nel 2022. Quindi in parole povere il termine per trasferire residenza sarebbe il 30 giugno 2023, se poi addirittura un soggetto compie 36 anni o non più di 36 anni quest'anno entro il 30 giugno e stipula entro il 30 giugno, ha una completa esenzione fiscale.

Cubo:
Stipula entro il 30 giugno 2022?

Nicola:
2022 e non ha ancora compiuto 36 anni al 1° gennaio 2022 può comprare casa in Italia, dichiarando di voler usufruire delle agevolazioni prima casa, senza pagare neanche una lira, o meglio un euro, di imposte e tasse. Ricordiamoci che il 2% cui facevo riferimento prima, comunque ha un minimo sotto il quale non scende cioè, se l'imposta del 2% è, per dire, 800 euro, comunque sia, si andrà a pagare circa 1100 e che sono 1000 di registro e 100 di catastale e ipotecaria, quindi però, se si soddisfa il requisito dell'età, non si paga manco quello, quindi è totalmente esente da imposta. Quindi questi sono forti incentivi basati sull'età e poi forse l'ultimo incentivo è che oggi il governo, sempre con la scadenza del 30 giugno 2023, 22 chiedo scusa, ha, ehm... offre la possibilità di comprare casa ai soggetti che abbiano un reddito familiare molto basso, dando una garanzia statale, cioè governativa.

Cubo:
Ma, questo, sempre pur non avendo legami con l'Italia?

Nicola:
Ehm... pur non avendo legami con l'Italia, in quest'ultima misura, è necessario avere la residenza italiana. Bisogna averla al momento della stipula del mutuo, quindi mentre quella precedente basta dichiarare la, ehm... l'intenzione di trasferirsi, per questa misura invece è necessario averla al momento della stipula del mutuo. Quindi puoi essere straniero, ma essere residente e a quel punto puoi beneficiarne, perché non c'è, non c'è una discriminazione verso lo straniero che voglia, voglia stipulare un mutuo con garanzia dello Stato.

Cubo:
Direi che è un'iniziativa lodevole da parte dello Stato italiano, no?

Nicola:
Poi sì, è sicuramente volta a fare girare l'economia, sicuramente e a dare a persone meno abbienti la possibilità di mettersi in gioco, di assumere un impegno che credono di portare avanti ovviamente invece che pagare un affitto, pagare la rata di un immobile e quindi di un bene che rimane nella loro... nel loro patrimonio. Tra l'altro, non tutte le banche hanno aderito a questa iniziativa e le banche che hanno aderito sono per lo più casse di risparmio e quindi banche che hanno nello statuto un intento di sviluppo territoriale, al territorio e non al profitto, non hanno lo scopo di lucro come loro obiettivo principale ma bensì, il sussidio o l'ausilio o il supporto e sostegno del territorio locale e quindi questi istituti di credito, normalmente, offrono anche condizioni più vantaggiose rispetto alle grandi banche nazionali.

Cubo:
Paolo, un punto a favore, sicuramente, per le banche per le quali noi lavoriamo, che sono appunto le...

Paolo:
Sì, sono le banche di carattere locale molto più... appunto come diceva Nicola, attente all'economia locale e a quello che è lo sviluppo proprio, del proprio territorio, visto che ci vivono sopra, insomma. Nicola ci hai dato un sacco di informazioni, che naturalmente poi, mi è parso di capire dalle tue parole, che comunque le possibilità ci sono, per chi vuole venire naturalmente in Italia a comperare un immobile, bisogna un po' segmentare la persona, vedere un po' se a seconda che abbia o meno la cittadinanza, a seconda che abbia o meno una certa età, a seconda che abbia o meno, che parli o meno l'italiano, a seconda che sia un'ereditiera o meno, come diceva Massimo, insomma può, a seconda di queste sue caratteristiche può, comunque accedere all'acquisto di un immobile e magari anche, portarsi a casa dei vantaggi importanti, da un punto di vista proprio fiscale, insomma.

Nicola:
Certo, certo, certo, ehm... se posso aggiungerei anche un'altra informazione, che spesso è trascurata e cioè, anche uno straniero che voglia comprare, che non parla italiano, che non ha collegamenti con l'Italia, non ha la cittadinanza italiana e che voglia comprare casa in Italia e magari oltre i 36 anni, può accedere, per esempio, comunque alla possibilità di avere un finanziamento. È anche possibile comprare casa con un mutuo a un cittadino estero, ci capita spesso, cittadini specialmente americani, che vogliono comprare casa in Italia e siccome il mercato degli investimenti... azionario e così via hanno ottimi rendimenti in America, non intendono immobilizzare il capitale interamente, no, quindi tutte le volte che in America gli americani hanno possibilità o comunque, la gran parte dei nostri clienti, che ha la possibilità di avere, di utilizzare un mutuo lo fanno perché, ehm... appunto, gli consente di mantenere una parte della liquidità investita a dei rendimenti sicuramente superiori al tasso di interesse applicato dalla banca sul mutuo. Cioè, se io tenendo..., se devo comprare un immobile che..., spendere 300 mila euro su un immobile, invece che spendere 300 mila euro, ne spendo 150 e lascio 150 investiti in borsa e su quei 150 di mutuo pago un interesse del 2% mentre in Borsa prendo il 10 beh, la matematica è molto facile no? Quindi sicuramente ci guadagna un 8% di spread praticamente su quell'investimento e quindi questo per dire che gli stranieri possono anche accedere al mercato dei mutui, l'importante è che abbiano una situazione finanziaria... Che riescano a dimostrare una sostenibilità, insomma, dell'investimento

Cubo:
Perfetto! Direi un piacere Nicola averti sempre qui, si vede che hai aderito, diciamo così, sposi la nostra missione, quella di appunto divulgare l'italiano, l'Italia, in questo caso anche la voglia di acquistare un pezzo di Italia, diciamo così!

Paolo:
È vero.

Nicola:
Certo.

Cubo:
Si sente proprio!

Nicola:
Guarda, visto che parliamo di divulgare l'italiano, un'ultima chicca, se l'acquirente parla italiano risparmia i soldi dell'interprete, perché ricordiamoci che il notaio come primo, prima azione quando si va a comprare casa, fa qualche domanda, uno scambio, no, per vedere, tra le altre cose, se la parte comprende quello che sta succedendo e l'importanza di quello che sta per firmare, quindi se il notaio si rende conto che non vi è una padronanza sufficiente della lingua italiana, chiederà l'intervento di un interprete e quindi ci saranno ulteriori spese, per cui, se gli ascoltatori stanno studiando l'italiano, ecco un altro incentivo.

Cubo:
Perfetto! Quindi, un ottimo assist per dire di continuare ad ascoltarci, per imparare l'italiano e tante altre cose, come quelle che ci ha detto Nicola, che ringraziamo.

Paolo:
Grazie Nicola.

Cubo:
E speriamo di averti prestissimo.

Nicola:
Grazie a voi, grazie davvero.

Cubo:
E un saluto a tutti.

Nicola:
Grazie, saluti a tutti.

Cubo:
Ciao.

Paolo:
Ciao, ciao, ciao.

Cubo:
Ciao, ciao, ciao.

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